Wenn die Miete plötzlich teurer wird, ist oft der Referenzzinssatz schuld daran. Aber was steckt hinter diesem Begriff und wie beeinflusst auch die Teuerung unseren Wohnalltag? Alain Dubuis ist Experte bei der Fortuna Rechtsschutzversicherung und verrät im Interview die besten Tipps, wie Sie sich erfolgreich gegen eine Mietzinserhöhung wehren können.
Das sollten Sie über den Referenzzinssatz wissen
Alain, was ist eigentlich ein Referenzzinssatz?
Vereinfacht gesagt: ein Durchschnittszins, der viermal im Jahr neu festgesetzt wird. Mit ihm verzinst man Hypotheken. Der Referenzzinssatz spielt also eine wichtige Rolle für die meisten von uns. Seit 1. Dezember 2023 liegt er bei 1.75%. Festgelegt wird er jeweils vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Das ist nun schon die zweite Erhöhung in diesem Jahr.
Wie beeinflusst der Referenzzinssatz unseren Alltag?
Er ist an die Mieten gekoppelt. Das bedeutet: Wenn der Referenzzins steigt, steigen grundsätzlich auch die Nettomieten und umgekehrt. In den letzten 15 Jahren ist dieser Referenzzinssatz ausnahmslos gesunken.
Wird der Referenzzinssatz auch im neuen Jahr steigen?
Experten rechnen damit, dass der Referenzzinssatz auch im nächsten Jahr weiter steigen könnte. Ein höherer Referenzzinssatz ist aber nicht das einzige Argument für eine Erhöhung des Mietzinses. Auch die Teuerung oder eine allgemeine Kostensteigerung sind Gründe dafür. Von einer Kostensteigerung spricht man, wenn die Eigentümerschaft mehr ausgeben muss, um ihre Liegenschaft zu betreiben – zum Beispiel für Steuern, Versicherungsprämien oder Unterhaltskosten.
Alle reden von Teuerung. Was bedeutet das genau?
Das lässt sich ganz einfach erklären: Von einer Teuerung spricht man, wenn man sich für den gleichen Geldbetrag weniger von derselben Ware kaufen kann als vor dem Zeitpunkt der Teuerung. Das Geld verliert also an Wert – und das passiert momentan.
Was darf die Vermieterschaft bei einer Teuerung auf die Mieterinnen und Mieter abwälzen?
Es dürfen höchstens 40% der Teuerung mit dem Mietzins weiterverrechnet werden. Man geht nämlich davon aus, dass generell rund 60% einer Liegenschaft durch Bankkredite finanziert sind und 40% durch Eigenkapital. Ein Beispiel: Wenn die Preise wegen Teuerung um 10% steigen, darf die Miete nur um 4% erhöht werden.
Tipps: So wehren Sie sich gegen eine Mietzinserhöhung
Überprüfen Sie, ob die formellen Voraussetzungen eingehalten sind
Eine Mietzinserhöhung muss mit dem amtlichen Formular mitgeteilt und begründet werden. Wichtig ist: Alle Personen, die im Mietvertrag als Vermieterinnen oder Vermieter unterschrieben haben, müssen auch dieses Formular unterschreiben. Sonst ist die Erhöhung nicht gültig. Trotzdem kann Ihnen die Vermieterschaft auf den nächsten Kündigungstermin nochmals eine Mietzinserhöhung zukommen lassen – diesmal formell korrekt.
Sind Sie also von einer Mietzinserhöhung betroffen, so muss Ihnen die Erhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden. Die zehn Tage sind als Bedenkfrist zu verstehen, damit Sie die Möglichkeit haben, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen. Genaueres finden Sie in Ihrem Mietvertrag.
Rechnen Sie die Erhöhung mit dem Mietzinsrechner nach
Wenn die formellen Voraussetzungen korrekt sind, sollten Sie mit dem Mietzinsrechner prüfen, ob die Erhöhung richtig berechnet wurde. Dafür brauchen Sie Ihren Mietvertrag und – falls der Mietzins schon einmal erhöht wurde – das Schreiben von damals.
Hinweis: Wenn Sie unterschiedliche Berechnungsprogramme für den Mietzins verwenden, kann es zu kleineren Abweichungen in den Berechnungen kommen.
Falls Sie auch die Teuerung überprüfen wollen, dann machen Sie das am besten mit dem Landesindex der Konsumentenpreise.
Fechten Sie die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen an
Wenn Sie Fehler feststellen, können Sie die Mietzinserhöhung innert 30 Tagen nach Erhalt anfechten. Das müssen Sie per Einschreiben bei der zuständigen Schlichtungsbehörde tun. Sonst wird die Erhöhung rechtsgültig. Wenn Sie nicht sicher sind, welche Schlichtungsbehörde für Ihre Gemeinde zuständig ist, können Sie Ihre PLZ oder den Ortsnamen hier eingeben.
Übrigens: Falls Sie den eingeschriebenen Brief mit der Mietzinserhöhung nicht bei der Post abholen, gilt er am letzten Tag der Abholfrist als zugestellt.
Die Mietzinserhöhung können Sie mit unserer Mustervorlage selbstständig anfechten.
Wenn Sie Hilfe von der Rechtsschutzversicherung brauchen
Wenn Sie bei der Fortuna eine Privatrechtsschutzversicherung haben und Ihren Fall schriftlich anmelden wollen, brauchen Sie dazu:
- Nummer der Police
- Datum der Zustellung der Mietzinserhöhung
- Kopie der Mietzinserhöhung (inklusive allfälliger Beilagen)
- Kopie des Mietvertrags
- Mietzinsanpassungen seit Beginn des Mietverhältnisses
Bei Fragen steht Ihnen unsere telefonische Rechtsberatung gerne zur Verfügung:
(Tel. 058 472 72 00, Mo. bis Do. 08.00 bis 17.30 Uhr und Fr. 08.00 bis 17.00 Uhr)
«Eine Erhöhung von 0.25% sieht auf den ersten Blick nach wenig aus, hat aber erhebliche Auswirkungen auf Ihre Wohnkosten.»
Alain Dubuis, Head of Legal Protection, Fortuna Rechtsschutzversicherung
ÜBER DEN EXPERTEN
Alain Dubuis ist Rechtsanwalt und seit 15 Jahren bei der Fortuna Rechtsschutzversicherung tätig.
ÜBER FORTUNA RECHTSSCHUTZVERSICHERUNG
Seit 50 Jahren verhilft die Fortuna Rechtsschutzversicherung – eine Tochtergesellschaft der Generali Schweiz – ihren Kundinnen und Kunden zu ihrem Recht. Seither ist sie kräftig gewachsen und baut heute auf die Expertise von über 100 Mitarbeitenden und ihre Erfahrung in 31 Rechtsgebieten.
