Propriété du logement

Acquisition immobilière de A à Z.

Nos conseils experts sur la recherche et le financement d’un bien immobilier.

Patrick Stahl, Team Leader Gestion du portefeuille prêts immobiliers

Patrick Stahl

Patrick a débuté sa carrière dans la finance en 2008 et est diplômé en économie d’entreprise ES. Spécialiste des hypothèques, Patrick était non seulement responsable du conseil à la clientèle, mais aussi de la formation technique de ses collaborateurs. Depuis janvier 2023, Patrick dirige l’équipe Gestion du portefeuille prêts immobiliers.

15.01.2024,
durée de lecture : 6 minutes

De nombreuses personnes rêvent de posséder leur logement. Avant de trouver le lieu adéquat, il y a certaines choses à savoir. Notre liste de contrôle répond aux questions les plus fréquentes, depuis la recherche du bien jusqu’au financement.

1. Prix d’achat, financement et autres frais

Le budget disponible est déterminant lors de la recherche et de l’achat d’un bien immobilier. Avant d’entamer la recherche de votre logement, vous devez donc faire le point sur votre situation financière et vous demander quel type de financement conviendra dans votre cas. Les informations suivantes peuvent vous être utiles :

Questions et réponses

En temps normal, vous devez nous contacter en temps voulu pour que nous fassions le point sur le montant de vos fonds propres, vos revenus annuels et votre capacité financière. Ces informations nous permettront de définir un budget réaliste.

Vous devez être en mesure de financer au moins 20% du prix d’achat en capitaux propres. Vous pouvez notamment prendre en compte les fonds de votre caisse de pensions. Toutefois, vous devez apporter au moins 10% du prix d’achat en liquidités, que ce soit des épargnes, des avancements d’hoirie ou un avoir du 3e pilier facultatif.

En plus de l’apport d’au moins 20% de capitaux propres, vous pouvez financer votre bien immobilier au moyen d’une hypothèque, c’est-à-dire d’un emprunt. Dans le cadre d’une hypothèque à taux fixe, un taux d’intérêt est défini. Celui-ci restera le même au cours de la période convenue. Bien qu’il vous fournisse une certaine sécurité financière, ce taux peut également cacher certains risques. C’est le cas, par exemple, si votre situation de vie change et que ce changement a un impact sur votre situation financière. Il existe également l’hypothèque à taux variable. Les taux appliqués dans le cadre d’une hypothèque à taux variable sont déterminés en fonction du marché et peuvent subir des modifications à condition qu’elles fassent l’objet d’un préavis de trois mois. Il est possible de résilier une hypothèque à taux variable à tout moment en respectant un délai de six mois, tandis qu’une hypothèque à taux fixe est résiliable à l’échéance. Nous vous recommandons de demander des conseils personnalisés auprès de notre équipe afin de discuter de votre situation et de trouver l’hypothèque qui convient à votre situation.

Lors de l’achat d’une maison, il est non seulement important que vous puissiez apporter un financement au moment de l’acquisition, mais il faut aussi que vous soyez en mesure de garantir le financement sur le long terme. La capacité financière prend en compte le rapport entre la mensualité de l’hypothèque, l’amortissement, les frais d’entretien et les frais accessoires par rapport au revenu annuel. Pour garantir votre capacité financière sur le long terme, et donc tenir compte des éventuelles hausses du taux d’intérêt, un taux d’intérêt de 5% est utilisé pour le calcul. Les coûts mensuels peuvent représenter au maximum 33% du revenu. S’ils dépassent ce pourcentage, cela signifie que votre capacité financière n’est pas suffisante pour ce bien immobilier.

Il est important de constituer des réserves suffisantes dès le début pour faire face aux éventuels frais d’entretien et de réparation. En règle générale, on recommande une réserve annuelle s’élevant à environ 1% du prix d’achat. Ces réserves doivent être plus importantes pour les biens immobiliers plus anciens, car des travaux d’assainissement seront tôt ou tard nécessaires.

En plus du prix d’achat du bien, vous aurez certains frais à régler, à savoir les droits de mutation, les émoluments du registre foncier, les émoluments du notaire et la cédule hypothécaire.

Le plus tôt sera le mieux. Le marché de l’immobilier en Suisse est soumis à une offre limitée, alors que la demande reste élevée. Cela conduit souvent les vendeuses et vendeurs à céder leur bien au plus offrant. Il est donc avantageux d’avoir un aperçu de sa situation financière suffisamment tôt et, si un achat vous intéresse, d’avoir déjà clarifié au préalable les questions les plus importantes.

2. Trouver le bien immobilier adéquat

Pour trouver le bien adéquat, demandez-vous quel lieu vous conviendrait et quelles doivent être les caractéristiques du bien. Demandez-vous également sur quels points vous pouvez faire des concessions ou des compromis en fonction de l’offre disponible sur le marché.

Souhaitez-vous plutôt une maison à la campagne ou en zone urbaine ? Et dans quel canton ?
Quelles conditions votre future commune doit-elle remplir en matière d’infrastructure et de fiscalité ?
Préféreriez-vous une maison individuelle ou une maison mitoyenne est-elle envisageable ?
De combien de pièces et de quelle surface avez-vous besoin ?
Si vous souhaitez un espace supplémentaire pour vos loisirs, la taille du jardin ou la présence d’une pièce supplémentaire pour les pratiquer sont également à prendre en compte.
Voulez-vous acquérir un bien moderne ou êtes-vous à la recherche d’une vieille maison à rénover ?

Dès que vous aurez fait le point sur ce que vous souhaitez acquérir, la recherche pourra commencer. Nous vous recommandons d’utiliser des portails en ligne voire de vous faire conseiller par un courtier ou une courtière.

3. Liste de contrôle pour les visites – évaluer l’état du bien

Un bien immobilier adéquat vous intéresse, il est maintenant temps de le visiter. Les conseils suivants vous permettront de vous préparer convenablement avant la visite :

Préparation : convenez d’un rendez-vous pendant la journée. Vous vous ferez une meilleure idée du bien et de l’environnement où il se trouve à la lumière du jour.
Emplacement et aménagement : comment se présente l’environnement du bien ? Qu’en est-il du voisinage ? L’infrastructure du lieu, par exemple l’accès aux transports publics, aux magasins ou aux écoles, vous convient-elle ?
Terrain : au cours de la visite, prêtez attention à la luminosité du lieu et aux conditions d’ensoleillement. Il est tout à fait recommandé de visiter le bien immobilier à divers moments de la journée. En outre, vous devez absolument demander s’il y a des conditions particulières dans le registre foncier en lien, par exemple, avec l’utilisation d’un chemin piéton ou avec la distance à laquelle vous avez le droit de construire par rapport au bâtiment voisin.
État du bâtiment : l’évaluation de l’état du bien est le thème central à aborder au cours de la visite. Examinez tout en détail et posez des questions à la personne qui vend la maison ou à l’agent immobilier. Quel est le besoin d’assainissement de la maison ? Des rénovations coûteuses sont-elles nécessaires, par exemple en raison de la présence de matériaux contenant de l’amiante ? Quel est l’état énergétique du bien ? Son isolation est-elle suffisante ? Comment est-il chauffé ? Des rénovations seront-elles nécessaires sur ce point également, par exemple le remplacement des fenêtres ?
Espace intérieur : le bien immobilier vous convient-il en matière de surface et de configuration des pièces ? Les chambres sont-elles suffisamment éclairées ? Y a-t-il suffisamment d’espace de rangement (cave, armoires, pièce pour vos loisirs, etc.) ? Quel est l’état de la cuisine, des salles de bains et du sol ?
Frais accessoires : à combien s’élevaient les frais accessoires l’année dernière ? Demandez, si possible, les documents qui en attestent.

En plus de vous renseigner sur les divers aspects du bâtiment, il peut être aussi utile de savoir pourquoi la personne souhaite vendre son bien. Cela peut vous fournir d’autres informations à propos de la maison.

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